Barınma krizi bir süredir herkesin gündeminde olan bir mesele. Hükümetin TOKİ aracılığıyla sunduğu “sosyal konut projesi” geniş kesimler tarafından ilgi gördü. Kısa sürede yoğun başvuru alınmasının ardından hem iktidar hem de muhalefet kanadında “halk hâlâ iktidara güveniyor mu?” sorusu da gündeme geldi. Ancak bu sorununun yanıtı bu yazının konusu değil. Ücretlerin dibe vurduğu, işyerlerinde güvencesizliğin türlü biçimlerde yoğunlaştığı bir dönemde, kiraların da kontrol edilemez biçimde yükselmesiyle kimsenin artık geleceğini göremediği bir durumdayız. Dolayısıyla projeye yönelik reflekslerden bir siyasi güven analizi çıkarmak temelsiz olacaktır.
TOKİ’nin sosyal konut projesi elbette pek çok insanın kafasında soru işaretleri de uyandırdı. Kurumun güven tesis edecek bir geçmişi olmadığından, yeni proje mevcut koşullarda ev sahibi olmak için en yakın ihtimal gibi görünse de ödemelerden dairelerin ve arsaların teslim alınmasına kadar pek çok başlıkta ciddi şüpheler bulunuyor. 2023-2028 arasını kapsayan 5 yıllık süreçte 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin işyeri için inşaata başlanacağı açıklandı. Üretimin ne zaman başlayacağı, daire ya da arsaların ne zaman teslime hazır hâle getirileceği ve ödemelerin nasıl yapılacağı yeterince bilinmiyor.
Projenin ayrıntıları ve ödeme koşullarına dair vaatler
Yapılan açıklamalarda, inşaat temellerinin yılbaşından itibaren atılacağı vadediliyor. Sosyal konut projeleri kapsamında 2+1 evler 608 bin liradan, 3+1 evler 850 bin liradan satılacak. İlki için öngörülen taksit bedeli 2.280 TL iken ikincisi için 3.187 YL. Burada dikkat edilmesi gereken önemli ayrıntılardan biri taksit bedelleri için kullanılan “başlayan” ifadesi. Yani verilen rakamlar alt sınıra tekabül ediyor ama üst sınıra dair bir fikrimiz yok. İçinde bulunduğumuz enflasyon koşullarında, özellikle de inşaat malzemelerinin krizden ne kadar sert etkilendiğini hesaba katarsak alt sınıra ne kadar itibar edebiliriz belli değil. Yapılacak satışlarda %10’luk peşinat verildikten sonra kalan miktarın 240 ay vadeye bölünmesi öngörülüyor. Bu da 20 yıl boyunca borç ödeyerek ancak ev sahibi olunabileceğini gösteriyor. Projeye yönelik eleştiriler sürenin uzunluğuna vurgu yapsa da özellikle genç ve ücretli çalışan nüfusun içinde bulunduğu güvencesizlik koşullarında sürenin etkisi güçlü olmayabilir. Ücretli çalışan kesimler için uzun zamandır ev sahibi olmak çoğunlukla yüksek faizli krediler çekip genelde 10 senelik sürelerle borç altına girmek demek. Bu esnada peşinat için sıklıkla aileden ya da çevreden borç alınabiliyor. Dolayısıyla 20 yıllık vadeyi projenin en zayıf halkası olarak görmek yanıltıcı olabilir. Kapitalist kentleşmenin işleyişi barınma hakkını kredilere, faizlere ve uzun vadeli yüklü borçlanmalara bağlıyor.
Bu noktada daha ziyade yüklü borca girerek bu projeye bel bağlarken bizi bekleyen riskler düşünülebilir. Kamu kurumları tarafından sürekli tekrar edilen bütçe yetersizliğine rağmen konutların maliyetinin %40’ı altında fiyatlarla satılabilmesinin ne kadar mümkün olduğu, emekçilerin varını yoğunu bağlayacağı projenin geleceği açısından kritik bir sorun. Son dönemlerde basına yansıyan Sayıştay raporlarından Hazine’ye ait yaklaşık 70 bin konutun kayıtlara işlenmemiş olduğunu öğrendik. Ayrıca ana taşınmazlara dair kayıtların olmamasına ilişkin soruya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hiçbir açıklama yapılmadı. Geçmişte de hem üretilen konutların teslim edilmesine dair sorunlar yaşandığını hem de teslim edilen konutların sunduğu fiziksel kalitenin insanca bir yaşama uygun olmadığı örnekler olduğunu biliyoruz.
Ayrıca önemli bir başka mesele var, o da “sosyal konut” kavramı. Proje, insanların kiraları artık karşılayamadığı bir barınma krizine hitap ediyor. Ama daha ziyade bir krizi fırsata çevirme hamlesi olarak görülebilir. Krizi yaşayan biziz fakat fırsata çevirecek olan biz olmayabiliriz. Karşımızdaki en temel sorun kiraların artışı ve artışın durdurulamıyor olması. Örneğin, bu yıl bir önlem olarak belirlenen %25 oranında kira artışı üt sınırını fiilen uygulayan ev sahibi bulamayız. Pek çok eski kiracının kirası da son birkaç ayda 2-3 bin bandından 5-6 bin bandına çıktı. Muhtemelen ortalama kira hesaplarını da güncellemek gerekiyor. Sosyal konut projesinin “kira öder gibi” diyerek önerdiği taksit miktarlarının alt sınırı 2.280 TL ve 3.187 TL. Bir de bu konutların konumlarının “kent çeperi” sayılabilecek yerlerde olduğunu düşünürsek bu miktarlar hiç de düşük değil. Bu esnada asgari ücret yalnızca 5.500 TL, sosyal konuta verilecek kira veya taksit de asgari ücretin yarısından fazlasına tekabül etmemeli.
“Projeye kimler başvurabilir?”
TOKİ öngördüğü kira ücretlerinin memur maaşı zammına göre endeksli olduğunu söylüyor. Bu oran da enflasyona bağlı değişken bir oran. Ayrıca, daha önce belirttiğimiz gibi, hiper-enflasyonun en çok etkilediği sektörlerden biri inşaat malzemeleri. Henüz vaat aşamasında olan maliyet hesaplarının da bizim için güvenilir bir yanı olmayabilir. Alt sınır olarak belirlenen taksitler asgari ücretli için hiç de az değilken bu rakamları bize az gibi düşündürenin aşırı kira artışları olduğunu unutmamak gerekiyor. Dolaylı olarak kira balonu da normalleşiyor. Bu taksitler kiralara göre az değil, kiralar kabul edilemez düzeyde yüksek. Bu da hâlâ çok ciddi bir sorun çünkü kentlerde yaşayan tüm emekçileri bu projeye sığdıramayız. Büyük bir çoğunluğumuz için gerçeklik yüksek kiralar, öyle kalmaya devam edecek.
Proje açıklamasında şehit yakınları ve gaziler için (ilk etabın %5’ine denk gelen) 12 bin 500, engelli kişiler için 12 bin 500, emekliler için 50 bin sosyal konut, 18-30 yaş arasını kapsayan gençler için 50 bin konut olacağı söyleniyor. Koşullar ise Türkiye vatandaşı olmak, yoksul ve dar gelirli olmak gibi sınırlamalara tabii, asgari ücretle geçinen bir haneyi sarsmayacağı söylense de alt sınır olarak belirlenen taksitler bile asgari ücret bandında geliri olanlar için uygun görünmüyor. Başvuru koşullarında üst sınır olarak genelde 16 bin, İstanbul’da 18 bin hane halkı geliri belirlenmiş. Bu üst sınıra doğru bir yığılma olabilir ama hane halkının çeşitliliği de alım gücünü belirlediği için “hane halkı geliri” de muğlak bir başlık. Geçmişte yapılan TOKİ projelerinde belirli süre taksit ödememe durumlarında hak kayıpları gibi koşullar vardı. Bu projede henüz böyle bir detay yok ama bu türden kıstaslar getirilmesine hazır olmak gerekir. Yani devlet başvuranlardan bir noktaya kadar nakit toplayıp bir noktadan sonra ödeme koşullarını yerine getirme kapasitesine göre bazılarımızı projeden çıkaracak yöntemler geliştirebilir.
Projenin kapsamında yer alan 250 bin konut amaçlı arsaların piyasa fiyatının altında bedel karşılığında ve faizsiz satışa sunulacağı ifade ediliyor. Bunların elektrik, su, doğalgaz altyapıları tamamlanmış, imar planları bulunan inşaat yapmaya hazır arsalar olacağı, mühendislik ve mimarlık desteği verileceği de söyleniyor. Müstakil ve Hisseli Parseller de 10 yıl vadeyle faizsiz ödemeye sunuluyor. Burada konut inşaatı için kullanılacak malzeme ve işçilik bedellerine dair bir bedelden bahsedilmiyor. Daha önce belirttiğimiz gibi, kriz malzeme fiyatlarını oldukça kötü etkilemiş durumda, etkilemeye de devam edecek. Pek çok insan içerisinde yaşadığı evlerin basit tamirat/tadilat işlerini dahi karşılayamıyor, yaptıramıyor. Bu durumda bir başka soru da kimler arsa sahibi olabilir ve olduktan sonra konut inşa edebilir.
“Tahsis edilen müstakil arsalar üzerine; arsa tahsis tarihinden itibaren (altyapısı tamamlanmış ise) ilk yıl içerisinde konut inşaatına başlanması, 2. yılda nüve kısmının tamamlanması şarttır.”
Arsa bölümünde yer alan 1 sene içerisinde başlama şartı bir yandan taksitleri öderken bir yandan da inşaat masraflarını denkleştirmemiz gerektiğini ortaya koyuyor. Bu madde kurada kazanılan hakkın kaybedileceği bir açık olarak görülebilir. Bir senelik süreçte inşaata başlama koşulunu kotaramayanlar için “Tahsis sahipleri belirtilen inşaat yapma şartlarına uymayı peşinen kabul ve taahhüt eder. Bu şarta uymayanlardan tahsis edilen arsalar, hiçbir hüküm alınmasına gerek olmaksızın ödemiş olduğu bir bedel var ise %10’u kesilerek kalan meblağ iade edilerek geri alınır,” deniyor. Sonrasında bu arsaların ne olacağına dair bir bilgi yer almıyor. Bu eşikte ciddi hak kayıpları ve el değiştirmeler yaşanacağı kolaylıkla öngörülebilir.
Kamu eliyle emlak spekülasyonu
TÜİK’in 2006-2021 arasında “Gelir Dağılım ve Yaşam Koşulları” araştırmasında dar gelirli hanelerin konut sahipliği oranının %59,3’ten %49,4’e düşmüş durumda olduğunu biliyoruz. Zaten barınma ihtiyacının başlı başına problem olduğu süreç içerinde TOKİ de kâr endeksli çalışıyor. 2008-2009 yıllarında, TOKİ 50-60 bin liraya verdiği evleri 8-10 yıl içinde 400-500 bin civarında satmaya başlamış. Burada ise konutların yatırım nesnesine dönüşüp ticarileştiğini, konut fiyatlarının düşmek bir yana aksine yükselmiş olduğunu görüyoruz. TOKİ’nin kendisi bizzat bir emlak spekülasyonu aktörü olarak çalışmaktadır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen arsa meselesinde de benzer bir işlevi olacağını düşünmemek için bir sebep yok.
2+1 ev fiyatı için belirlenen 608 bin TL üzerinden bir hesaplama yapıldığında bu miktarın %10 peşinatını ödendikten sonra Ocak 2023’te olası memur maaş zammı oranını %15 kabul ettiğimizde borç bakiyesi olarak 629 bin 280 TL’ye ulaşıyoruz. Ocak 2023 itibarıyla oluşturulacak ödeme planında aylık taksit 2.622 TL oluyor[1]. Sosyal konut projesinde ödenecek aylık taksitlerin, yılda iki kere memur maaşlarındaki artış oranları dikkate alınarak “idarece belirlenen” oranda zam yapılacak olması gibi bir durum da söz konusu. Burada idareye yetki tanınması da daha fazla zam olabileceği sonucuna ulaştırıyor. Dolayısıyla hak kayıpları ya da ikincil satışlar dışında, doğrudan taksitlerin kendisi üzerinde de spekülasyona oldukça açık bir çerçeve çizilmiştir.
Tüm bunlara ek olarak, mevcut piyasa şartlarından ve yüksek faizli konut kredilerinden daha uygun bir şekilde alınabilecek sözde sosyal konutlara erişebilmek için düzenli gelir gerekiyor. Bu erişim koşullarının içerisinde TÜİK tanımı dışında kalan çeşitli hane halklarının, örneğin yalnız yaşayan emekçilerin, bekar annelerin, düzenli bir iş bulmakta ciddi engellerle karşılaşan LGBTİ+ların, tamamen kayıtdışı sektöre mahkûm edilmiş göçmenlerin ve sığınmacıların hiçbir imkânı yok. İşten atmaların kolaylaştığı, ücretlerin düştüğü, işçilerin aylarca zam alamadığı, alınan zamların gerçek enflasyon değerleri karşısında ezildiği bir zamanda “güvenceli iş” denilen işler dahi 20 senelik bir taksiti ödeyecek kadar güvence sunmuyor. Ya da bir sene içerisinde arsada inşaata başlayacak bir sermaye birikimi bizler için çok olası görünmüyor.
Projeyi politik kapsamıyla düşünmek önemli çünkü barınma kavramı politik açıdan oldukça yüklü, ayrıntılı bir kavram. Örneğin, arsalar için bahsedilen altyapıyı hazır etme vaadinin parantezinde elektrik, su, kanalizasyon ifade edilirken okul, toplu taşıma, park, hastane, spor alanı vb. pek çok sosyal altyapı yok sayılıyor. Sosyal konut tarihine tamamen aykırı olan tek şey kira balonuyla bozulan algımızı manipüle ederek taksitleri ucuz göstermek değil, aynı zamanda kentten beklentimizi hayatta kalmaya indirgemek. Arsa, tesisat, kanalizasyon, imar planı gibi terimler içerisinde hayatımızı boğup bizi senelerce borç ödemek için çalışmaktan başka hiçbir hayatın olmadığı bir sığlığa mahkûm etmek.
Barınma hakkının sınıfsallığı kentin omurgasıdır
Piyasa koşullarına göre TOKİ projesinin makul görülmesi salt bir iktidar karşıtlığı meselesi değil. Emekçilerin kentten beklentilerini sadece kentin çeperine değil siyasetin de kıyısına iten kapitalist kentleşme tüm mekân politikalarının belirleyicisidir. Örneğin, cumhurbaşkanının yaptığı açıklamaya göre TOKİ’den ev alacak vatandaşlara %25 peşin ödeme indirimi getirilecek. Bu ciddi bir nakit akışı anlamına geliyor, krizi aşmak adına bizi mahkûm ettikleri evsizlik korkusunu kullanmaları demek oluyor. KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, geçen Haziran’da yaptığı açıklamada 100 metrekarelik bir konutu üretmenin çıplak inşaat maliyetinin 850 bin TL olduğunu, arsa ve finans ile 2,5 milyon TL’ye denk geldiğini söylemiş ve arsa maliyeti sıfır olursa 1,5 milyon TL’ye satış yapmamız lazım demişti. Buradan yola çıkarak bu ödemeyi yapabilecek bir alt gelir grubu olmadığını, asgari ücretlinin bu miktarı karşılayamayacağını, dolayısıyla bu gruba yönelik sosyal konut üretimine enerji harcamayacaklarını, orta sınıf için sosyal konut üreteceklerini ifade etmişti.
Ne TOKİ’nin projesi ne KİPTAŞ’ın vaadi sosyal konut kavramına uyuyor. İkincisinde sadece ilkine dair şüphelerimizin doğruluk payını duymuş oluyoruz, bu açıdan önemli bir açıklama diyebiliriz. Krizin erken aşamalarında inşaat sektöründe yatırım yapıp batan pek çok firma olduğunu unutmayalım. İnsanların evsiz kaldığı, seneler süren davalara mahkûm edildiği sayısız vaka yaşandı. Örneğin, Fikirtepe kentsel dönüşüm projesi ya da Finans Merkezi gibi çok parlatılan bir sürü proje senelere yayıldı, tamamlanamadı.
Bu projelerin hiçbirinden bizim kendimizi güvende hissedebileceğimiz bir yaşam çıkmayacağı çok açık. TOKİ’lerde bir kısmımız barınma şaşına sahip olsak bile kentte yaşayan nüfusun hâlihazırda yaşadığı konutlar depreme dayanıklı değil, pek çoğu oldukça eski ve insan sağlığı açısından iskân edilebilir nitelikte değil. Nem, küf gibi bir evde sağlık açısından en olmayacak şeyler neredeyse normalleşmiş durumda. Pek çok ev içinde yaşayanları hasta edecek düzeyde kötü fiziksel koşullara sahip. Gerek iktidar gerek muhalefet seçime yönelik konut politikalarında bu sorunu es geçiyor. Kentsel dönüşümle bina stokunun yenilenmesi süreçleri çoğunlukla müteahhitler ile konut sahiplerinin karşı karşıya kaldığı, kiracıların zaten tamamen dışlandığı, ranta teslim olmuş süreçler oluyor. Bu konu başka bir yazının konusu olarak ayrıntılı tartışılacak ama burada şunu vurgulamak lazım: Proje odaklı öneriler konut sorunumuzu çözmeye yaklaşmaz bile. Genellikle daha fazla mağduriyet yaratan, mevcut konut stoku alenen çürürken yeni arazileri imara açma işlevi gören ve açıklanan proje konumlarından da anlayacağımız üzere emekçileri kentlerin çeperlerine iten projelerden medet umamayız.
Hepimizin artan kiralar karşısındaki çaresizliği düşünüldüğünde bu projelere gösterilen ilgiyi halkı hor görecek şekilde yorumlamak son derece apolitik olacaktır. Bu projelere başvuran insanların önemli bir kısmı bu yazıda yazılanların oldukça farkında olabilirler ama ortalama kiraların 10-12 bin lira olduğu bir ülkede halkın bir tercihi varmış gibi konuşmak doğru olmaz. Bugün en merkez semtlerde bile boyalar dökülüyor, kiralar herkesin üstüne geliyorsa bunun en önemli sebebi çoğunluğun barınamadığı ve sermayenin akışıyla şekil alan bir kentin uzun vadede hiçbirimiz için güvenceli olmadığı gerçeğidir.
*Umut-Sen Ekoloji Kolektifi Kent Çalışma Grubu
[1] https://www.dogrulukpayi.com/bulten/toki-sosyal-konut-projesi-nde-odeme-sartlari-neler
